【致忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：樂觀態(tài)度迎接轉(zhuǎn)型 堅(jiān)守承諾戰(zhàn)勝困難
專欄：金融
發(fā)布日期：2025-07-21
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蔡志忠-山西省港區(qū)政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)常務(wù)副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長
香港是百花齊放的城市，雖然同處一個(gè)地方，但是不同行業(yè)的發(fā)展前景卻截然不同。港人的情緒為何總是起伏不定，原因是他們從事何種事業(yè)，就會(huì)有何種心情。假如從事金融投行、股市IPO、教育事業(yè)和AI Web3等行業(yè)，當(dāng)然前程似錦，心情樂觀開朗。不過，如果經(jīng)營地產(chǎn)行業(yè)或從事飲食零售等傳統(tǒng)行業(yè)，那又是另一個(gè)世界，這些港人對(duì)經(jīng)濟(jì)前景相對(duì)較為悲觀。一個(gè)小小的城市，承載著兩種不同的價(jià)值觀，樂觀的人看到的是正面的信息，喜歡打開電視和閱讀報(bào)章的真實(shí)新聞；悲觀者卻總是看到負(fù)面的評(píng)論，樂于上網(wǎng)到YouTube看唱跌樓股的視頻。
今天我們就來講講傳統(tǒng)行業(yè)的前景，究竟真有那么悲觀嗎？先說地產(chǎn)業(yè)，其實(shí)新樓盤銷售成績(jī)很亮麗，據(jù)美聯(lián)物業(yè)報(bào)導(dǎo)，僅7月份上半月(截至15日)成交量已達(dá)1,085宗，今年一手住宅成交量在不足7個(gè)月內(nèi)已突破萬宗大關(guān)，累計(jì)達(dá)10,388宗，創(chuàng)近6年來最快突破此水平紀(jì)錄。很明顯新樓巿場(chǎng)非常興旺，吸納了大量巿場(chǎng)資金，這一部分大大紓緩地產(chǎn)商資金壓力，尤其是著名的大型發(fā)展商；而二手樓巿場(chǎng)也見去貨頗快，筍盤買少見少，整個(gè)住宅市場(chǎng)重現(xiàn)活力，你可以說發(fā)展商開盤仍然保守，價(jià)格賣得很便宜，然而一個(gè)好市場(chǎng)的出現(xiàn)，從來都是由平開始賣到貴的。我相信，當(dāng)利率下調(diào)趨勢(shì)形成，樓市就可望止跌回升。
利率下調(diào)趨勢(shì)形成 住宅樓市重現(xiàn)活力
樓市的另一部份工商鋪市場(chǎng)，的確仍然十分嚴(yán)峻，過去幾年環(huán)球經(jīng)濟(jì)疲弱，香港商業(yè)樓宇供應(yīng)過剩，市場(chǎng)難以消化，使得價(jià)格不斷下降，至今似乎仍然跌勢(shì)未止。不過，也由于價(jià)格跌幅高達(dá)5至6成，引起市場(chǎng)矚目，并出現(xiàn)“撈底”情況。近期商廈成交頻密，尤其是港島核心區(qū)甲級(jí)寫字樓，雖然成交價(jià)屢創(chuàng)近年新低，但是銀碼動(dòng)不動(dòng)就是“億億聲”，可見實(shí)力買家已經(jīng)開始進(jìn)場(chǎng)。大家可以形容是業(yè)主急于套現(xiàn)，不惜代價(jià)只求出貨，但是從另一個(gè)角度看，卻也可以解讀為投資者和用家在趁低吸納，今天核心甲級(jí)寫字樓每呎售價(jià)只是1.5萬至2萬元左右，此價(jià)格連買地建樓加上利息等等的總成本都不夠，將來港府如何繼續(xù)靠賣地增加庫房收入？相信這種現(xiàn)象不會(huì)長期存在。
商鋪的前景又如何？前幾年受新冠疫情沖擊，店鋪生意大受影響。好不容易捱過了疫情，卻遇上港人北上消費(fèi)成風(fēng)，鄰近深圳珠海邊界的上水粉嶺屯門一帶，每逢周末反而人煙稀少；而內(nèi)地客南下香港購物消費(fèi)模式改變，豪客不復(fù)存在，廣東客傾向于即日來回，不留港過夜，引致商店旺丁不旺財(cái)。店鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格同樣累跌4至6成不等，繼前年政府推出“禁止追租條例”后，租金已經(jīng)大幅下調(diào)，絕大多數(shù)的商鋪業(yè)主均肯作出減租行動(dòng)，愿意與租戶共度時(shí)艱。如果說還有個(gè)別業(yè)主不肯減租，相信是市區(qū)大型商場(chǎng)的業(yè)主財(cái)團(tuán)，由于中介只傾向推介內(nèi)地飲食和零售店進(jìn)入大型商場(chǎng)，好讓他們可作短期宣傳品牌之用，因此通常出價(jià)比市價(jià)高很多，導(dǎo)致大型商場(chǎng)的租金相對(duì)比較堅(jiān)挺。
商鋪?zhàn)饨鸫蠓抡{(diào) 零售總銷貨價(jià)值回升
總括來說，商廈和店鋪的租售價(jià)均出現(xiàn)大幅下調(diào)，引致一部分中小地產(chǎn)商和物業(yè)投資者出現(xiàn)財(cái)困，難免出現(xiàn)汰弱留強(qiáng)情況，不過整體而言仍然沒有惡化。日前金管局最新報(bào)告指出：“雖然整體資產(chǎn)質(zhì)素稍為轉(zhuǎn)差，但整體風(fēng)險(xiǎn)仍屬可控。”此外，政府方面也作一些支援措施，例如停售商業(yè)用地、容許商廈改裝成學(xué)生宿舍用途等，這些都有助改善商廈市場(chǎng)；實(shí)施深圳居民一簽多行政策，以及啟德體育園的隆重開幕等，成功帶動(dòng)一連串的大型盛事展開，也為商店的消費(fèi)市場(chǎng)帶來正面支持。悲觀者看不見金融市場(chǎng)如日中天，只看到零售飲食店的“倒閉潮”，由于“百分百特惠擔(dān)保貸款”等的壞帳無可避免地急增，商鋪關(guān)閉潮仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
不過，市場(chǎng)上仍有一些誠實(shí)守信的經(jīng)營者，廣東有句俗語：“一雞死一雞鳴”，樂觀者看到的是機(jī)會(huì)，由于租金已經(jīng)大幅回調(diào)，市面上仍有不少新店開張，筆者近期幾乎每個(gè)月都送出幾個(gè)花藍(lán)慶賀朋友新店開張。不少零售品牌店出現(xiàn)搶購潮，飲食名店也經(jīng)常見到排隊(duì)人龍，有些更是長期需要提前“Book枱”。再看看香港整體消費(fèi)數(shù)字并沒有明顯下跌，便知道消費(fèi)市場(chǎng)并非大家想象中那么差。政府統(tǒng)計(jì)處公布，今年5月零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為313億元，甚至較去年同期上升2.4%。我們身處人工智能AI創(chuàng)新的大時(shí)代，不可能一成不變就能安逸生存，勇于將傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)型，才能不被時(shí)代淘汰，以樂觀的態(tài)度看待未來，積極進(jìn)取堅(jiān)守承諾，方可戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，渡過難關(guān)。
