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    【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠:負(fù)資產(chǎn)創(chuàng)近年新高 為何樓市沒有大跌?
    專欄:金融
    發(fā)布日期:2025-05-06
    閱讀量:2350
    作者:蔡志忠
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    蔡志忠-香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長



    香港金管局前日(30日)公布了直至2025年第一季末,住宅按揭貸款負(fù)資產(chǎn)的最新調(diào)查結(jié)果。負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款最新宗數(shù)為40,741宗,比起2024年第四季末的38,389宗,上升了2,352宗,等于6.13%,也較去年第三季的40,713宗略多,屬于沙士時期2003年第四季之后新高,也創(chuàng)了近22年新高水平。于是一衆(zhòng)看淡后市的評論者又開始唱跌樓市,認(rèn)為樓價今年將再下跌1成,而負(fù)資產(chǎn)數(shù)字可見80,000宗。

     

    負(fù)資產(chǎn)已不少 銀主盤卻不多

     

    筆者不知道8萬個負(fù)資產(chǎn)是如何計(jì)算出來的,如果是以下跌幅度來計(jì)算引起的負(fù)資產(chǎn)宗數(shù),或許有一些理據(jù)。不過,評論者估計(jì)今年樓價再跌1成,便可產(chǎn)生8萬宗負(fù)資產(chǎn)是比較夸大。我們來找找真實(shí)的數(shù)字吧,根據(jù)差餉物業(yè)估價署最新資料,20253月私樓售價指數(shù)報(bào)284.2點(diǎn),較20252月份285.6點(diǎn),按月跌約0.49%,連跌4個月,創(chuàng)逾8年半新低。若與20219月的歷史高位398.1點(diǎn)比較,樓價至今累跌達(dá)28.61%。單計(jì)今年首季樓價累跌約1.7%。數(shù)字告訴大家真相,過去幾年樓價從高位下跌近3成,產(chǎn)生的負(fù)資產(chǎn)為4萬宗左右,等于說樓價每跌1成,負(fù)資產(chǎn)就多1.3萬宗左右,何來會變成8萬宗?

     

    今天,網(wǎng)絡(luò)上到處充滿非理性唱跌樓市的聲音,作為專業(yè)的評論者,需要保持冷靜思維,分析要忠于事實(shí),千萬別為搏取眼球,總是語不驚人勢不休!統(tǒng)計(jì)資料顯示,今年首季樓價累跌1.7%,筆者預(yù)測全年或者會下跌5%左右,負(fù)資產(chǎn)到達(dá)4.5萬宗將會見頂。坦白說,當(dāng)年1997年至2003年時期,樓價從高位下跌了近70%,負(fù)資產(chǎn)高達(dá)10.6萬宗,當(dāng)時主要是因?yàn)闃I(yè)主向銀行借貸過度,不少人的按揭貸款高達(dá)78成;如今銀行嚴(yán)守貸款準(zhǔn)則,樓宇按揭成數(shù)比較低,通常在5成左右,而且很多人已經(jīng)供滿樓。根據(jù)金管局資料,直至2025年第一季末,負(fù)資產(chǎn)住宅按揭金額只是2,059億港元,拖欠三個月以上的負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款比率為0.17%,仍維持于低水平,樓市明顯也處于健康水平。

     

    利率是左右樓價走勢的重要因素

     

    大家對后市不必太擔(dān)心,與1997年亞洲金融風(fēng)暴時期不一樣,今天這些負(fù)資產(chǎn)個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險(xiǎn)計(jì)劃的貸款,這類貸款的按揭成數(shù)一般較高,因此容易出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)情況。不過,這些銀行職員入息比較穩(wěn)定,所買物業(yè)大多數(shù)是自住用途,一時的負(fù)資產(chǎn)并不會影響他們供樓,而物業(yè)淪爲(wèi)銀主盤的機(jī)會不大,這也解釋了為何負(fù)資產(chǎn)已不少,銀主盤卻不多的原因。盡管美國挑起貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn),經(jīng)濟(jì)前景不明朗,難免也影響樓市發(fā)展,但是香港樓價仍然沒有暴跌,這一點(diǎn)必定讓淡友們很失望。

     

    左右樓市走勢最關(guān)鍵的因素是甚么?是利率的升與跌。全球各地都處于低息環(huán)境,唯美國仍然維持強(qiáng)美元政策,坦白講,對美國自身亦是有利有弊,高息環(huán)境對負(fù)債比重大的重資產(chǎn)及傳統(tǒng)行業(yè)沖擊很大,亦窒礙中小企業(yè)發(fā)展空間,引致基層民眾生活困難,美國社會貧富懸殊情況愈來愈嚴(yán)重。美國總統(tǒng)特朗普上任一百天,違背全球一體化發(fā)展模式,不斷強(qiáng)調(diào)美國優(yōu)先,并對全球發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)和關(guān)稅戰(zhàn),這種行徑使其在國際上的信用大打折扣,相信美債會被進(jìn)一步拋售,從而動搖美元霸權(quán)地位。在今年下半年,預(yù)期美元將減息兩次,如果美國經(jīng)濟(jì)受創(chuàng),不排除加快減息步伐,甚至重推量化寬松政策,屆時港元利率也將隨之大幅下降,香港樓市便可止跌回穩(wěn)。



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